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SCPI : comment calculer les frais avant d'investir ?

Attention aux frais dès lors que vous investissez dans les sociétés civiles de placement immobilier. Ceux-ci sont prélevés par la société exploitante. On en distingue plusieurs types : ceux de souscription et ceux de gestion, principalement. Le taux dépend de chaque SCPI de même que de la stratégie de l’exploitant.

 

Les frais de souscription

Ces frais s’appliquent pour les SCPI à capital variable, on les appelle également les frais d’entrée. Leur taux n’excède généralement pas les 12%. Ceux-ci équivalent aux frais d’acquisition que la société exploitante a supportés tout au long de l’acquisition de l’immeuble, tels que les frais de notaire. Notons que ceux-ci sont plus élevés dans le cas d’un immeuble acquis ancien. À ces frais s’ajoutent les droits d’enregistrement qui sont également répercutés sur les associés porteurs de parts.

 

Les frais de gestion

Office, Freelancer, Computer, BusinessPuisque toutes les contraintes liées à l’exploitation de la SCPI sont prises en main par l’opérateur lui-même, celui-ci prélève des « commissions » par rapport à ses prestations. Ce sont les frais de gestion et ils sont déduits annuellement. Rappelons que la société de gestion a pour rôle de réaliser la constitution du parc ainsi que sa mise en location, incluant la gestion des baux et le recouvrement des loyers. Ses missions ne se limitent pas seulement à celles que nous venons d’énumérer. Elle se charge de mettre en place les différentes stratégies destinées à optimiser le rendement, tels que le choix de l’emplacement, la constitution des réserves à déployer en cas d’incapacité des locataires à verser leurs loyers, impactant sur le fonctionnement de la SCPI. Ces réserves sont par exemple le report à nouveau (RAN) et les provisions pour gros travaux (PGE) ; c’est une partie des loyers collectés qui sera affecté à la constitution de ces réserves.

 

Les frais liés à la vente

Il n’y a généralement pas de frais que la société de gestion prélève au moment de la revente de la SCPI, notamment ceux à capital variable dont l’organisation du marché secondaire est prise en main par cette dernière. C’est cependant la valeur de retrait qui s’applique et celle-ci est préalablement définie. Pour les SCPI à capital fixe, le prix de revente est calculé en fonction de l’offre et de la demande.

 

Comparer les SCPI en tenant compte de ces frais

Il est particulièrement important de bien scruter ces frais et de comparer les SCPI en fonction de ces paramètres afin d’évaluer le rendement net de l’investissement. Moins les frais sont élevés, plus ce rendement est meilleur.

Toujours est-il que d’autres paramètres sont également à tenir en compte au moment du choix de la SCPI. Par exemple, les performances telles que le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM), la variation du prix moyen (VPM), le taux d’occupation financier (TOF), de même que le RAN et les PGE comme indiqués plus haut. Les SCPI anciennes affichent aussi leur taux de rendement interne (TRI) sur 5 ans, 10 ans, voire plus, permettant d’apprécier leur tenue de route sur la durée.

Par ailleurs, la composition du parc et la qualité des locataires font partie des importants paramètres à analyser avant de choisir une SCPI, en particulier avec la crise économique actuelle qui a fragilisé certains secteurs d’activité. Toutes ces informations sont disponibles sur la fiche technique à disposition du public.

 

Rappel sur les avantages des SCPI

Investir dans les SCPI, c’est jouir de tous les avantages issus de l’immobilier, voire plus. C’est-à-dire la stabilité des loyers, la valorisation au fil des ans – qui est répercutée sur le prix de la part –, le rendement (qui est de plus de 4%), la possibilité de diversifier.

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